Ingin berinvestasi di real estat tanpa membeli properti? REIT mungkin merupakan pilihan sempurna! Pelajari cara kerja REIT, jenis yang tersedia, dan mengapa REIT populer di kalangan investor global.

Panduan Pemula untuk Perwalian Investasi Real Estat

Pernahkah Anda bertanya-tanya bagaimana cara berinvestasi di real estat tanpa membeli properti fisik?Perwalian Investasi Real Estat (REIT)menawarkan cara unik untuk melakukan hal itu! Dalam artikel ini, kami akan menjelaskan apa itu REIT, cara kerjanya, dan mengapa REIT bisa menjadi tambahan yang bagus untuk portofolio investasi Anda.

Apa itu REIT?

Real Estate Investment Trust (REIT) adalah perusahaan yang memiliki, mengoperasikan, atau mendanai real estat yang menghasilkan pendapatan. REIT mengumpulkan uang dari banyak investor untuk membeli dan mengelola aset real estat seperti bangunan komersial, apartemen, pusat perbelanjaan, hotel, dan bahkan pusat data. Dengan berinvestasi di REITs, individu dapat memperoleh eksposur terhadap real estat tanpa perlu membeli, mengelola, atau menjual properti secara langsung.

Perwalian Investasi Real Estat (REITs) adalah struktur hukum khusus yang saat ini hadir di setidaknya 41 negara. Awalnya diluncurkan di AS pada tahun 1960, REIT dirancang untuk memberikan investor individu akses ke portofolio properti real estate yang terdiversifikasi dan menghasilkan pendapatan.

REIT menawarkan keuntungan pajak yang penting, sehingga memudahkan mereka meningkatkan modal untuk pengembangan real estat. Pada gilirannya, hal ini berkontribusi terhadap pertumbuhan infrastruktur dan mendukung pembangunan ekonomi yang lebih luas.

Bagaimana Cara Kerja REIT?

REIT beroperasi mirip dengan reksa dana. Investor membeli saham di REIT, dan sebagai imbalannya, mereka menerima sebagian dari pendapatan yang dihasilkan dari aset real estat yang dimiliki oleh perwalian tersebut. REIT menghasilkan pendapatan terutama dari menyewakan, menyewakan, atau menjual properti, serta dari apresiasi modal atas properti itu sendiri.

Pendapatan yang diperoleh dibagikan kepada pemegang saham dalam bentuk dividen. Salah satu keuntungan utama REIT adalah mereka diwajibkan secara hukum untuk mendistribusikan setidaknya90% dari penghasilan kena pajak merekabagi pemegang saham, menjadikannya pilihan menarik bagi investor yang mencari pendapatan tetap.

Bagaimana Berinvestasi di REIT

Berinvestasi di REIT sangatlah mudah dan dapat dilakukan dengan beberapa cara:

1. REIT yang Diperdagangkan Secara Publik:REIT ini terdaftar di bursa saham seperti NYSE atau NASDAQ, dan Anda dapat membeli sahamnya seperti yang Anda lakukan dengan perusahaan publik lainnya.
2. REIT yang Tidak Diperdagangkan:Ini tidak terdaftar di bursa, sehingga kurang likuid namun berpotensi menawarkan lebih sedikit volatilitas.
3. REIT ETF dan Reksa Dana:Anda juga dapat berinvestasi di REIT melalui dana yang diperdagangkan di bursa (ETF) atau reksa dana yang berspesialisasi dalam investasi real estat. Hal ini memberi Anda keterpaparan yang terdiversifikasi terhadap beberapa REIT dalam satu paket.

Keuntungan Berinvestasi di REIT

REIT menjadi populer di kalangan investor karena beberapa alasan:

• Pendapatan Tetap:Karena REIT diharuskan membayar sebagian besar pendapatannya sebagai dividen, REIT dapat memberikan aliran pendapatan tetap bagi investor, terutama mereka yang mencari pendapatan pasif.
• Diversifikasi:REIT memungkinkan investor untuk mendiversifikasi portofolionya dengan menambahkan eksposur ke real estat, kelas aset yang sering kali pergerakannya berbeda dari saham dan obligasi.
• Likuiditas:REIT yang diperdagangkan secara publik menawarkan likuiditas, artinya Anda dapat membeli atau menjual saham dengan mudah melalui pasar saham, tidak seperti investasi real estat langsung yang memerlukan waktu untuk dijual.
• Aksesibilitas:REIT memungkinkan investor kecil untuk masuk ke pasar real estat tanpa memerlukan modal dalam jumlah besar. Anda dapat mulai berinvestasi di REIT hanya dengan harga beberapa saham.

Risiko Berinvestasi di REITs

Seperti halnya investasi apa pun, REIT memiliki risiko. Penting untuk menyadari potensi kerugiannya:

• Fluktuasi Pasar:REIT yang diperdagangkan secara publik dapat dipengaruhi oleh volatilitas pasar saham, meskipun aset real estat yang mendasarinya tetap stabil.
• Sensitivitas Suku Bunga:REIT cenderung sensitif terhadap suku bunga. Ketika suku bunga naik, harga REIT mungkin turun karena suku bunga yang lebih tinggi membuat obligasi lebih menarik dibandingkan dividen dari REIT.
• Risiko Khusus Properti:Kinerja REIT mungkin bergantung pada keberhasilan properti atau sektor tertentu. Misalnya, REIT ritel mungkin mengalami kesulitan jika terjadi penurunan dalam industri ritel.

Apakah REIT Tepat untuk Anda?

REITs bisa menjadi pilihan bagus bagi investor yang ingin melakukan diversifikasi ke real estat, terutama mereka yang menginginkan pendapatan tetap tanpa harus repot mengelola properti secara langsung. Namun, seperti semua investasi, investasi juga memiliki risiko, jadi penting untuk mempertimbangkan tujuan keuangan Anda, toleransi risiko, dan lingkungan pasar saat ini sebelum berinvestasi.

Sebelum terjun, Anda mungkin juga ingin menjelajahsumber daya seperti Nareit, asosiasi nasional REITs, untuk wawasan dan penelitian lebih lanjut tentang jenis investasi ini.

REITs vs Investasi Real Estat Langsung: Perbandingan

Perwalian Investasi Real Estat (REITs) memberikan beberapa keunggulan utama dibandingkan investasi real estat langsung tradisional:

1. Investasi Awal yang Lebih Rendah:REIT memungkinkan Anda untuk mulai berinvestasi hanya dengan $100, yang jauh lebih kecil daripada uang muka biasa yang diperlukan untuk membeli properti fisik.
2. Diversifikasi dari Awal:Dengan berinvestasi di REITs, Anda mendapatkan eksposur terhadap portofolio properti yang terdiversifikasi, sesuatu yang sulit dan mahal untuk dicapai dengan kepemilikan real estat langsung.
3. Tidak Ada Kerumitan Manajemen:Investor REIT tidak perlu berurusan dengan penyewa, pemeliharaan properti, atau beban administratif lainnya yang timbul karena memiliki real estat fisik.

Ada juga dua perbedaan struktural penting antara REIT dan investasi real estat langsung yang dapat dilihat sebagai kelebihan atau kekurangan, bergantung pada perspektif Anda:

• Leverage dan Risiko:REIT biasanya menggunakan utang untuk meningkatkan daya beli mereka, seringkali dengan rasio utang terhadap ekuitas berkisar antara 50% hingga 150%. Sebaliknya, investor individu di real estat langsung sering kali menggunakan tingkat leverage yang lebih tinggi, yang dapat menghasilkan keuntungan lebih besar namun juga meningkatkan risiko.
• Pendapatan vs. Keuntungan Modal:Pengembalian dari real estat langsung sering kali berasal dari apresiasi nilai properti, dan pendapatan sewa digunakan untuk mendukung investasi. REIT, di sisi lain, lebih sensitif terhadap suku bunga, dan keuntungannya biasanya diperoleh dari imbal hasil (yield) dibandingkan dari penjualan properti untuk mendapatkan keuntungan.

REIT vs Perusahaan Publik dan ETF

Saat membandingkan REIT dengan perusahaan publik, ada beberapa perbedaan penting yang menonjol:

1. Distribusi Keuntungan:Tidak seperti kebanyakan perusahaan, yang menginvestasikan kembali keuntungannya untuk pertumbuhan, REIT secara hukum diwajibkan untuk mendistribusikan sebagian besar keuntungannya sebagai dividen. Hal ini membatasi kemampuan mereka untuk berinvestasi kembali secara internal, sehingga mereka sering menerbitkan saham baru untuk membiayai akuisisi baru.
2. Perhitungan Pendapatan dan Depresiasi:Pendapatan bersih untuk REIT dihitung sama dengan perusahaan lain, namun bisa jadi kurang berarti karena adanya penyusutan, yang mengurangi laba bersih meskipun nilai real estat cenderung terapresiasi. Akibatnya, REIT menggunakan metrik yang berbeda—Dana Dari Operasi (FFO)—untuk lebih mencerminkan arus kas dari aset mereka.
3. Penerbitan Saham:Meskipun banyak perusahaan bertujuan untuk menjaga jumlah saham mereka tetap stabil atau bahkan menguranginya, REIT secara teratur menerbitkan saham baru untuk meningkatkan modal. Meskipun hal ini dapat melemahkan pemegang saham saat ini, hal ini belum tentu berdampak negatif, selama investasi baru tersebut menghasilkan keuntungan yang positif.
4. Meskipun REIT dan Exchange-Traded Funds (ETF) memiliki beberapa kesamaan—misalnya sebagai sarana investasi gabungan—ada satu perbedaan utama di antara keduanya: Struktur Bagikan:ETF bersifat terbuka, yang berarti jumlah saham dapat berfluktuasi sebagai respons terhadap permintaan pasar, sehingga harganya tetap selaras dengan Nilai Aktiva Bersih (NAV) dari aset yang mendasarinya. Sebaliknya, REIT bersifat tertutup, sehingga harga sahamnya ditentukan oleh penawaran dan permintaan pasar, yang dapat menyebabkan saham diperdagangkan dengan harga premium atau diskon terhadap NAV.

Masa Depan REITS

Suku Bunga yang Lebih Rendah Meningkatkan Daya Tarik REITs

Industri REIT Global

REIT beroperasi berdasarkan peraturan tertentu, termasuk:

• Menginvestasikan setidaknya 75% aset di real estat.
• Menghasilkan setidaknya 75% pendapatan dari pembayaran sewa atau hipotek.
• Menghasilkan 95% dari total pendapatan dari dividen dan pendapatan terkait real estat.
• Membagikan paling sedikit 90% dari laba bersih sebagai dividen.
• Dimiliki bersama oleh setidaknya 100 orang, dengan tidak lebih dari 50% saham dimiliki oleh lima entitas atau kurang.
• Beroperasi sebagai korporasi, Perwalian, atau asosiasi.

REIT biasanya menghindari pajak perusahaan, dengan tanggung jawab perpajakan berada pada pemegang saham, yang membayar pajak atas pendapatan dividen. Untuk mempelajari persyaratan hukum spesifik REIT di berbagai negara, penting untuk meninjau peraturan setempat.

Ini bukletnya: https://www.pwc.com/gx/en/asset-management/assets/pdf/worldwide-reit-regimes-nov-2019.pdf

Berbagai Jenis REIT

Kebanyakan REIT berfokus pada jenis real estat tertentu, dan REIT yang diperdagangkan secara publik umumnya dikategorikan ke dalam beberapa kelompok:

• REIT Ritel: Terlibat dalam pengembangan dan pengoperasian pusat perbelanjaan dan mal, REIT ritel menghadapi tantangan akibat kebangkitan e-commerce. Meskipun demikian, mereka masih mewakili sebagian besar sektor ini.
• REIT Hotel dan Resor: REIT ini memiliki properti yang melayani pelancong bisnis dan rekreasi. Kinerja mereka terkait erat dengan jenis aset tertentu yang mereka miliki.
• REIT Perumahan: Berfokus pada kompleks apartemen, rumah keluarga tunggal, dan perumahan mahasiswa, REIT perumahan sangat dipengaruhi oleh pertumbuhan populasi dan kondisi ekonomi lokal.
• REIT Kantor: Pemilik gedung perkantoran komersial, REIT ini dipengaruhi oleh perekonomian daerah perkotaan. Peralihan ke pekerjaan jarak jauh telah berdampak signifikan pada sektor ini, namun beberapa properti berkualitas tinggi terus mendapatkan manfaat dari tren seperti “Penerbangan Menuju Kualitas.” Ada juga potensi ruang kantor yang tidak terpakai untuk diubah menjadi unit hunian.
• REIT Industri: REIT ini terutama berinvestasi di gudang dan pusat distribusi. Pertumbuhan e-commerce dan kelangkaan ruang di sekitar pusat transportasi utama seperti pelabuhan telah meningkatkan permintaan dan harga sewa. Prologis, salah satu REIT terbesar berdasarkan nilai pasar, berspesialisasi dalam pusat distribusi modern.
• REIT Layanan Kesehatan: REIT ini berinvestasi di rumah sakit, klinik, dan fasilitas tempat tinggal lansia. Sektor ini telah memperoleh manfaat dari meningkatnya pengeluaran layanan kesehatan, namun perubahan dalam model pemberian layanan kesehatan mungkin akan berdampak pada beberapa operator di masa depan.
• REIT khusus: Kategori yang sedang berkembang, REIT khusus menargetkan industri khusus. Contohnya meliputi:
  • REIT Pusat Data: REIT ini, seperti Equinix dan Digital Realty Trust, memperoleh manfaat dari meningkatnya permintaan akan pusat data yang didorong oleh AI dan komputasi awan.
  • REIT Penyimpanan Mandiri: Kategori ini menjadi sangat menguntungkan karena biaya investasi dan operasional yang rendah.
  • REIT Telekomunikasi: Infrastruktur ini memiliki seperti menara seluler, yang sangat penting untuk komunikasi modern.
• REIT yang terdiversifikasi: REIT ini memiliki campuran tipe properti yang berbeda, meskipun tingkat diversifikasinya dapat bervariasi. Dalam beberapa tahun terakhir, telah terjadi pergeseran ke arah REIT yang lebih terspesialisasi dan berfokus pada kelas aset tertentu.

REIT Hipotek

Meskipun sebagian besar REIT berbasis ekuitas dan memiliki properti fisik, REIT hipotek berinvestasi pada hipotek dan sekuritas berbasis hipotek. REIT ini memperoleh pendapatan dari pembayaran bunga dan umumnya dianggap sebagai bagian dari sektor keuangan dibandingkan sektor real estate.

Gambaran Lebih Besar: REIT dan Tren Jangka Panjang

Dalam jangka pendek hingga menengah, REIT sensitif terhadap perubahan suku bunga dan sentimen pasar. Namun, dalam jangka panjang, kinerjanya bergantung pada imbal hasil yang dihasilkan oleh portofolio properti yang mendasarinya.

Tren ekonomi dan demografi global secara signifikan mempengaruhi REITs. Beberapa tren utama meliputi:

• Penggerak Positif:
  • Meningkatnya permintaan akan pusat data dan infrastruktur telekomunikasi karena kemajuan AI dan komputasi awan.
  • Meningkatnya permintaan akan tempat tinggal berbantuan dan rumah pensiun karena populasi yang menua.
• Penggerak Negatif:
  • Maraknya pekerjaan jarak jauh telah mengurangi permintaan akan ruang kantor tradisional.
  • E-commerce telah menurunkan permintaan terhadap banyak ruang ritel, sekaligus meningkatkan kebutuhan akan lokasi ritel yang prima dan memiliki lalu lintas tinggi.
  • Perubahan dalam pemberian layanan kesehatan, seperti telehealth dan layanan rawat jalan, mengalihkan permintaan dari rumah sakit ke jenis fasilitas kesehatan lainnya.

Pergeseran ini menyoroti bagaimana REIT dipengaruhi oleh perubahan yang lebih luas di masyarakat, dan REIT yang selaras dengan tren yang sedang berkembang akan mendapatkan manfaatnya. Misalnya, Equinix, pusat data REIT, mengalami pertumbuhan pembayaran dividen triwulanan yang signifikan selama dekade terakhir, yang mencerminkan tingginya permintaan atas aset-asetnya.

Melihat ke Depan

Beberapa perubahan demografis terjadi berdasarkan lokasi tertentu, dengan beberapa kota kehilangan penduduk karena tingginya biaya perumahan sementara kota-kota lain terus berkembang. Ketika kekurangan perumahan meningkat, mungkin ada lebih banyak peluang untuk mengubah ruang kantor yang kurang dimanfaatkan menjadi unit hunian.

Kesimpulan

Singkatnya, REITs adalah cara yang mudah diakses dan berpotensi menguntungkan untuk berinvestasi di real estat. Mereka menawarkan pendapatan tetap, diversifikasi, dan likuiditas, namun juga memiliki risiko yang terkait dengan pasar saham dan suku bunga. Baik Anda investor baru atau berpengalaman, menambahkan REIT ke portofolio Anda bisa menjadi langkah cerdas untuk pertumbuhan jangka panjang dan perolehan pendapatan.

Bacaan lebih lanjut:

https://simplywall.st/article/lower-rates-increases-reits-appeal